内容摘要： 养老地产不应只成为富人的归宿 无论贫富“老有所居”才是真正的初衷——— 与老龄化社会进程加速不相匹配的是，我国养老地产发展的速度较为缓慢。统计数据表明，目前我国有失能老年人3600万、高龄老年人2200万、空巢老年...
养老地产不应只成为富人的归宿 无论贫富“老有所居”才是真正的初衷———
与老龄化社会进程加速不相匹配的是，我国养老地产发展的速度较为缓慢。统计数据表明，目前我国有失能老年人3600万、高龄老年人2200万、空巢老年人9900万、贫困和低收入老年人2300万。以上数据虽然没包括失智老人，但据中华寸草心志愿者联盟主席、中国老龄科学研究院院长刘红尘估算，这类人群数量可达近1100万。总体看来，老年人在日常生活护理、康复训练及精神文化建设等方面的需求日益凸显，“老有所居、老有所依”，让操劳半辈子的老年人可以真正体面、有尊严地安度晚年已成为人们共同求解的问题之一。
解决90%老年人居住问题
目前我国很多城市都在努力形成“9073”社会养老服务格局，所谓“9073”，是指90%的老人享受居家养老服务、7%的老人享受社区日间照料服务、3%的老人享受机构养老服务。
“按‘十二五’规划，目前民政部做的是解决3%的机构养老问题，也就是我们通常所说的福利院、养老院等，其主要帮助对象是社会上的孤寡老人。虽然看上去任务艰巨，但实质上3%的床位数并不能满足社会上这类人群的需求，按照国外的做法通常是5%-6%才基本可以平衡。”中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦说道，“7%的社区居家养老，这部分应交给开发商来做，通过新建宜居、健康社区的方法，在老年设施、环境等方面下工夫。剩下的90%才是真正应该解决的老年人养老问题。”
在开彦看来，90%老年人居住的老小区，其适老化设施的改造并不是一件容易的事，最重要的问题是设计区片太多、太大，做示范“投资”从何而来。“除了硬件设施之外，还需要寻找专业上门服务的公司，老小区的改建做起来会十分困难，但如果我们转变思路、转变机制及运作模式，以解决90%人的居住问题，那么我们才真正可以说，我国老年人养老的问题已经不存在了。”
把服务交给专业机构去做
可以说，养老社区后期服务能否持续，直接关系到该项目能否持续发展的问题。开彦认为，养老社区的服务内容主要包括三个方面：第一是老年人整体生活的日常照料，也可以叫做家政服务；第二是老年人精神及心理上的呵护。好多老年人容易产生孤独感，心理上产生的问题较多，需要心理医生参与治疗；第三是医疗康复及临终关怀。
面对有些开发商错误地将物业管理的模式带入到养老社区服务的做法，开彦表示，“开发商会盖房子，但是养老服务其未必擅长，不一定要由自己来完成，可以把做不了的事情交给社会专业人士去管理，做成一个社会老年服务体系。”
开彦认为相关部门除了要为专业公司源源不断地提供专业化人才外，还要大力发展老年用品事业，包括轮椅、扶手、防滑器械、灯光、智能化产品等。另外，还可大力促进老年食品产业的发展，这样的服务系统很可能带动一个产业的发展、带动GDP的增长。
价格机制有待转变
针对开发商打造的养老地产项目普遍存在入住门槛儿较高的问题，开彦认为，怎么能让老年人“住得起”养老社区这确实是问题。“因为中国的老年人属于‘未富先老’，很多老年人没有经济能力维持自己养老。曾经有开发商提出‘以房养老’模式，但有很多人对此进行否定，说这种模式不适合中国，但如果是拿自己房子来解决养老问题的话，也不是不可尝试。比如老年人搬到新的小区，不需要太大的生活空间，可以用自己的房子‘以大换小’，此外会员制体系及银行贷款方面变化都可以去考虑。”开彦说道。
虽然现在绝大多数的养老公寓收费较高，普通老年人无力承担并享受。但是开彦认为，现阶段，养老住宅只能从高端老人做起，得出经验后再逐步向中低档过渡，这是一种方法路线，最终还是为了解决90%老年人的居住问题。如果说一开始就从买不起的老年人做起，这个难度太大，而等服务做起来后，服务成本就会降低，服务效率也会有所提高，到时再向“中低端”普及。
应该每个社区都是养老之所
对于绝大多数的老年人来讲，只要项目硬件设施及软件服务“跟得上”，价格合理，地理位置稍微偏远也不是太大问题，最重要的是得让老年人居住在此能够让家人放心。如果养老机构均可达到上述要求，老年人便可自由在养老公寓、养老院、托老所等养老机构中实现挑选及转换。
“老年人要根据自己两方面的实际情况来做选择，第一是经济状况，第二是身体状况，如果老年人身体健康状况较差，可以选择医护机制相对完备的养老机构；如果老年人身体条件较好，可以选择一些服务设施较好，稍微偏远一点儿的机构；如果老年人身体无大碍，在家待着觉得寂寞，可以选择偏重休闲娱乐设施建设的‘候鸟式’养老，去一些风景优美的地方待上半年或一年，比如青岛、海南、云南等城市。”刘红尘说道。
另外，目前北京市国土局已开始编制《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，其中养老设施用地已纳入本市年度国有建设用地供应计划，养老综合用地也将以土地招拍挂的方式转让，政策利好养老住宅的发展。在打造养老公寓方面，刘红尘认为，应该每个社区都是养老之所，在开发房地产项目时，开发商应考虑在社区内拿出一两栋楼来专门做养老住宅。这样既可以解决因地理位置偏远、子女探望不便及几代人同居一室引发矛盾的问题，同时也符合日本养老社区的发展理念，在前期规划时开发商还可以对诸如房屋走廊、卫生间扶手设计、房屋色彩、灯光设置等细节问题进行讨论与定项，避免亡羊补牢式的“后期介入”。
“很多开发商错误地把物业管理方式带入养老社区管理上，如不精通，前期开发完毕后，后期可将其交给专业机构去管理。同时开发商应该发挥自身土地、资金及管理建设三大优势，弥补专业化团队及专业人才培养方面的不足，去掉投机的想法，认认真真地做养老事业。”刘红尘说道，“如果开发商可以端正态度，养老地产未来发展是很有前景的。”文并摄/刘佳 
