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随着社会的老龄化加剧，现阶段市场上的养老地产已是乱象丛生，如何让养老地产健康有序地发展，成为当务之急。而此时养老设施用地政策终于出台，顶层设计有了具体定调，让难题有望破冰。
为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》精神，大力支持养老服务业发展，国土资源部4月23日对外公布了《养老服务设施用地指导意见》。
早在2013年，国务院相关领导就养老用地的工作对国土部做出了具体要求，之后由国土部土地利用管理司承担《意见》制定工作。国土部土地利用管理司先后和北京市国土局等相关部门进行了沟通以及意见收集，并开始了对养老机构的调研工作。2013年5月《意见》初稿出台，国土部土地利用管理司组织研讨会，邀请养老机构负责人、专家、北京市国土局等业内人士参与探讨。经过近一年酝酿，2014年4月17日，《意见》正式印发。
九条意见详实明确
该《意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。
国土资源部明确界定了养老服务设施用地范围，专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此次政策明确的养老服务设施用地。
依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。
实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。
加强养老服务设施用地监管。在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，做出相应规定和约定。
鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。
利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。
评价各有不同
该《意见》整体而言是旨在落实国务院去年9月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》所提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。
“国土部出台养老用地指导意见是好事，厘清土地归属、性质，政策文件给了养老用地可操作空间，有利于养老用地不断成熟完善。但整体上，指导意见还是对已有土地体系的延伸，没有特别的创新。”北京安信颐和控股有限公司总经理赵军说。
“目前，养老产业发展存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，土地政策缺失一直是民营资本进入养老产业的掣肘，这次国土部的政策将在一定程度上激发民间资本活力，为即将到来的老龄化需求高潮做好准备。”有养老地产研究人士向《中国联合商报》表示。
曾参与《意见》初稿讨论的北京乐成老年事业投资有限公司总经理高峻松称，初稿讨论虽然未能改变养老服务设施用地“医卫慈善用地”的性质，但是获取方式突破了“慈善”定位，出让、租赁形式享有可抵押权。
“这开了一个大口子，意味着从政策层面给营利性养老机构一个估值定位，养老机构可以完成资产估值，实现资本流动，对资本的进入有很大的促进作用。”高峻松评价道，“目前养老市场上尚未有明确的盈利模式，养老服务回收周期过长，而资本都是逐利的，长此以往难以调动资本积极性。这一政策出台，有利于养老开发商资本增值。出让或租赁用地抵押值明晰，划拨用地自建房产设施后，估值拍卖时只需要补缴土地出让金即可。这一次的政策是很全面的，没有漏洞。”“另外，给养老设施用地一个明确定位本身就是很大进步，《意见》主要是向营利性养老机构放开，对应国务院强调的社会力量将主导养老产业的定位。”他补充道。
出处：盘锦市居家养老服务平台
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